US-Immobilienmarkt – Jetzt Zeitpunkt zum Einstieg?

Angesichts auffälliger Marktbewegungen häufen sich die Anzeichen für eine Trendumkehr – Ein Aufbruch-Signal auch für deutsche Investoren?

Auf dem größten und professionellsten Immobilienmarkt der Welt sind derzeit auffällige Marktbewegungen zu beobachten. Denn in den USA machen sich neuerdings Investoren mit opportunistischem Kapital bemerkbar. Diese Entwicklung beobachtet beispielsweise das Oxford Economics Limited, eines der größten Marktforschungs- und Analyseinstitute weltweit. Das in den Startlöchern stehende freie Kapital sei in den USA seit Mai 2023 wieder gewachsen und hat bereits den größten Teil des im letzten Jahr anteilig verlorenen Bodens zurückgewonnen.

Denn diese Investoren, immer auf der Suche nach besonderen Einstiegschancen, registrieren genau, wie sich wichtige Kennzahlen auf einem Markt verändern, der festgefahren schien und auf dem seit dem vergangenen Sommer kaum noch nennenswerte Transaktionen stattfanden. Im zweiten Quartal 2023 lag das Transaktionsvolumen noch um 65% niedriger als im Vergleichsquartal des Jahres 2022, errechnete unlängst CBRE, der größte integrierte Dienstleister für Gewerbeimmobilien.

Der Grund für den Rückgang der Transaktionen seit 2022 ist hauptsächlich auf die im Zuge der Leitzinserhöhung gestiegenen Zinssätze zurückzuführen. Zusätzlich wollen die Banken nun laut der jüngsten Umfrage der amerikanischen Notenbank Fed führenden Bankentscheidern ihre Darlehenskonditionen noch weiter verschärfen.

Steht ein Käufermarkt bevor?

Als Ergebnis ist festzustellen, dass die Nachfrage nach gewerblichen Immobilienkrediten nach einem Rückgang von elf Prozent im Jahr 2022 nun um weitere 8,2 Prozent abnahm. Das gilt sowohl für klassische Investments als auch für Neubau-Projekte. Die Konsequenz: Teuer eingekaufte Immobilien, bei denen beispielsweise Anschlussfinanzierungen zu hohen Zinsen anstehen oder die Banken erhebliche Teilrückzahlungen der Darlehen verlangen, werden notgedrungen abgestoßen und der Markt kommt jetzt wieder in Bewegung.

Die vielleicht wichtigste Kennzahl für ein Aufweichen dieser verhärteten Marktverhältnisse liefert zunächst ein Blick auf die Situation bei notleidenden Immobilienkrediten. Hintergrund: Seit Corona sind vielerorts die Leerstandsquoten gestiegen und manche Eigentümer können deshalb nicht mehr den Kapitaldienst der Fremdfinanzierungen aufbringen. Betroffen sind aufgrund der Hybridarbeit insbesondere Bürogebäude, zuweilen aber auch solche mit nur einer Nutzungsart und jene, die kaum Wertsteigerungen oder Einnahmeverbesserungen durch ein aktives Miet- und Objektmanagement oder Umnutzung zulassen.

Die Notlagen bei Krediten für US-Gewerbeimmobilien erhöhten sich dem MSCI US Distress Tracker (Distress = Notlage) zufolge zur Jahresmitte auf 71 Milliarden US-Dollar, wobei Büroimmobilien mehr als 80 Prozent aller Notlagen ausmachten. Tendenz steigend. Alles Kredite für Immobilien, die früher oder später zu erheblichen Preisnachlässen auf den Markt kommen dürften – und auf diejenigen Investoren warten, die in den vergangenen Monaten für diesen Augenblick ausreichend Eigenkapital gebildet haben. Dreht sich jetzt also der Markt hin zu einem Käufermarkt?

Die wirtschaftlichen Zwänge aus den notleidenden Krediten sowie auch andere Faktoren wie die Verstetigung der hybriden Büroarbeit immer häufiger bereits dazu, dass Eigentümer erhebliche Preisnachlässe akzeptieren müssen. Auskunft über die allgemeine Stimmung geben am besten die einschlägigen Preisindizes wieder. So sank der Greenstreet Commercial Property Price Index um 11,6 Prozent im Vergleich zum Vorjahr. Auch der National All-Property Index von MSCI, der die Zukunftserwartung der Marktplayer bei den Preisen wiedergibt, ist im Vergleich zum Vorjahr um 10,2 Prozent gesunken. Die stärksten Preisrückgänge waren im vierten Quartal 2022 und im ersten Quartal 2023 zu verzeichnen. Nun aber scheint sich das Tempo der Preis-Rückgänge langsam abzuschwächen. Dies könnte ein Indiz dafür sein, dass sich eine Talsohle ankündigt und sich die Immobilienpreise wieder erholen.

Wandel der Parameter

Auch aus dem Mietmarkt kommt ein positives Indiz für einen Wandel der Parameter: Die Netto-Mieteinnahmen über die Laufzeit abzüglich der vom Vermieter übernommenen Ausbaukosten und der mietfreien Zeiten, sind leicht gestiegen. Einem Bericht des Immobiliendienstleisters Jones Lang LaSalle (JLL) zufolge stiegen unlängst landesweit sogar für Büroimmobilien die Angebotsmieten wieder leicht. Und: In einigen Märkten, zum Beispiel in Charlotte, Nashville und Orange County in Kalifornien, wurden sogar wieder rekordverdächtige Verkaufstransaktionen gemeldet, so JLL. Die ersten opportunistischen Investoren scheinen ihre abwartende Haltung aufzugeben – weitere werden folgen. Nach dem Motto: The trend is your friend.