Neue Perspektiven auf dem US-Immobilienmarkt

Hohe Inflation und stark steigende Zinsen sorgen auch auf dem US-Immobilienmarkt für Herausforderungen. Gleichzeitig dürften sich für erfahrene Marktteilnehmer ab der zweiten Jahreshälfte attraktive Chancen ergeben.

Steigende Zinssätze, hohe Inflation, Bankenpleiten, Liefer- und Materialengpässe sowie das Risiko einer weltweiten Rezession – all diese Faktoren setzen auch den US-Immobilienmarkt unter Druck. Dabei hatten sich weite Teile des gewerblichen Immobiliensektors zunächst recht schnell von der Corona-Pandemie erholt. Noch im Jahr 2021 stieg das Transaktionsvolumen auf über 764 Milliarden US-Dollar – ein neuer Rekordwert.

In 2022 hingegen flauten die Marktaktivitäten deutlich ab. Hauptgrund hierfür: Um die Inflation einzudämmen, begann die US-Notenbank (Fed) damit, den Leitzins in mehreren Schritten drastisch anzuheben. Die Fremdfinanzierungsmöglichkeiten verschlechterten sich hierdurch erheblich und auch die Erwartungen hinsichtlich des künftigen Ertragsüberschusses mussten gesenkt werden. Während Verkäufer an ihren hohen Verkaufspreisen festhielten, mussten Käufer vollkommen neu kalkulieren und waren nicht bereit, die bisherigen Preise zu akzeptieren.

Ein neuer Zyklus steht bevor

In diesem Jahr dürfte nach Meinung zahlreicher Experten jedoch wieder mehr Bewegung in den Markt kommen. Einerseits, weil einige Eigentümer aufgrund der gestiegenen Zinsen für ihre Anschlussfinanzierungen unter Verkaufsdruck geraten. Hierdurch wird in den kommenden Monaten das Angebot an Immobilien, die mit erheblichem Preisabschlag auf den Markt kommen, deutlich steigen. Andererseits, weil die Fed früh und entschlossen auf die Inflation reagiert hat und die Inflationsrate seit Juni 2022 deutlich gesunken ist. Der Immobiliendienstleister CBRE geht davon aus, dass sie bis Ende 2023 in die Nähe der von der Fed angepeilten Zwei-Prozent-Marke fallen werde. Damit wiederum werde die Voraussetzung für wieder sinkende Zinssätze geschaffen – und der Beginn eines neuen Zyklus auf dem gewerblichen US-Immobilienmarkt eingeläutet, der bis in die 2030er Jahre andauern werde.

Auch die positiven Fundamentaldaten sprechen langfristig für ein Engagement auf dem US-Immobilienmarkt: Die Arbeitslosigkeit in den USA ist so niedrig wie seit den Sechzigerjahren nicht mehr, die Konsumlaune hat sich zuletzt deutlich aufgehellt. Zudem wächst die Bevölkerung stetig. Bis Ende 2060 soll sie sich um rund 67 Millionen auf etwa 405 Millionen erhöhen.

Die Nachfrage wird steigen

Die Nachfrage nach Immobilien wird perspektivisch also weiter steigen. Ein genauer Blick auf die einzelnen Teilmärkte bleibt jedoch unabdingbar. Aufgrund sehr stark gestiegener Preise für Einfamilienhäuser und Hypothekenzinsen bewertet CBRE die Nachfrage nach Mietwohnimmobilien in den kommenden Monaten besonders gut. Bei Büroimmobilien sehen die Analysten hingegen ein stark gespaltenes Bild: Während die Nachfrage nach Büroflächen in älteren Gebäuden in B-Lagen weiter sinken werde, würde die Flächennachfrage bei Top-Immobilien an A-Standorten weiter anziehen. Der Einzelhandel wiederum habe zu neuer Stärke gefunden und werde nun die Früchte einer langen Phase des Wandels ernten können.

Ein Selbstläufer wird die Investition in den US-Immobilienmarkt jedoch auch künftig nicht. Vor allem solche Investoren, die wenig Eigenkapital mitbringen und ihre Renditeerwartungen hauptsächlich auf einen investitionsfreundlichen Kapitalmarkt stützen, dürften es in den kommenden Monaten schwer haben. Profitieren werden hingegen insbesondere solche Akteure, die bereits in der Vergangenheit bewiesen haben, dass sie auch unabhängig von Schönwetterphasen erfolgreich agieren, auf aktive Wertschöpfung setzen und durch ausreichend Eigenkapital sowie ein Management vor Ort schnell auf Marktchancen reagieren können.

Ertragskraft steigern durch aktive Wertschöpfung