Mit Wertsteigerungsmaßnahmen globalen Trends trotzen

Die USA geben in wirtschaftlicher Hinsicht ein uneinheitliches Bild ab. Professionalität und Expertise sind bei Anlageentscheidungen derzeit von ganz herausragender Bedeutung.

Die geneigten Leser der Wirtschaftsnachrichten mögen derzeit etwas irritiert sein. Zumindest, wenn sie sich dort über die Lage der US-Wirtschaft informieren. Zunächst schrieben Experten allerorten Erhöhungen der Leitzinsen herbei, um die hohe Inflation zu bekämpfen. Jetzt – nachdem die amerikanische Notenbank Federal Reserve (Fed) die Leitzinsen schrittweise deutlich erhöht hat – sind es zuweilen die gleichen Protagonisten, die ihre Sorge über die Gefahren einer Rezession ausdrücken.

Die Fed wiederum meint, die Leitzinserhöhungen angesichts einer robusten Arbeitsmarktlage verantworten zu können. Aus Sicht der Notenbank gilt es aktuell, mit dem richtigen Maß eine sanfte Landung der Wirtschaft aus der hohen Inflationslage heraus hinzubekommen und so eine längere Rezession zu vermeiden.

Gleichzeitig fungiert die Fed als Währungshüter. Ihre Zinsanhebungen lassen den Dollarkurs steigen. Viele deutsche Anleger vertrauen nun darauf, dass der Plan der Fed aufgeht: Aus Sorge um den Euro flüchten sie zunehmend in die Weltleitwährung US-Dollar, denn sie gilt unter Investoren weiterhin als sicherer Hafen.

Angesichts der beschriebenen und ständig wechselnden Parameter sind Professionalität und Expertise bei Anlageentscheidungen derzeit von ganz herausragender Bedeutung. Dies gilt insbesondere auch für den amerikanischen Immobilienmarkt. Die drastischen Zinserhöhungen führen für die Immobilieneigentümer, die sich auf heutigem Zinsniveau mit einer neuen Hypothek eindecken, zu deutlich niedrigeren Überschüssen aus den Objekten. Wer eine Immobilie verkaufen will, wird ein niedrigeres Preisniveau akzeptieren müssen, weil die neuen Eigentümer völlig neu kalkulieren. Die Kapitalmärkte erkennen die Folgen zuerst und deshalb gehören Immobilien-Aktiengesellschaften zu den größten Verlierern an der Börse. Amerikanische Immobilien-Aktiengesellschaften haben seit Jahresbeginn mehr als die Hälfte ihres Wertes verloren. Ob das angemessen oder übertrieben ist, wird sich zeigen. Sicher ist aber, dass die privaten Immobilienmärkte die Preisanpassung mit Zeitverzögerung erleben.

Attraktive Chancen ab Mitte 2023

Aktuell weisen fast alle Segmente des US-Immobilienmarktes noch vergleichsweise niedrige Transaktionsvolumina auf. Nur allmählich kommt Bewegung in die zuletzt sehr starren Märkte. Immobilienexperten gehen jedoch davon aus, dass sich dies in einigen Monaten ändern dürfte: Ab Mitte 2023 sei mit einer Stabilisierung vieler Teilmärkte auf einem niedrigeren Niveau zu rechnen. Denn Immobilienmärkte reagieren auf Veränderungen wichtiger gesamtwirtschaftlicher Rahmendaten ob ihrer Trägheit meist etwas zeitversetzt. Viele Investoren beginnen daher jetzt mit dem nötigen Liquiditätsaufbau, um flexibel agieren und die neuen Chancen ab dem kommenden Sommer nutzen zu können.

Für Immobilieneigentümer gilt indes selbstverständlich weiterhin: Niemand ist dazu verpflichtet, in Zeiten sinkender Preise zu verkaufen. Vor allem dann nicht, wenn die Bestandsimmobilien noch alle Indizien für einen anhaltend hohen Nettomietüberschuss aufweisen: günstige, langfristig festgeschriebene Zinskonditionen, hohe Vermietungsquote, große Mieterzufriedenheit.

Die Kunst, Wertsteigerungspotenziale zu erkennen und zu heben

Wenn sich noch die generelle Ertragskraft steigern lässt, sollte sich das Investment auch in einem schwierigen globalen Fahrwasser behaupten können. Dabei hat sich die Strategie bewährt, sich bei dem Ausloten von Investitionsmöglichkeiten nach solchen Immobilien umzusehen, die erhebliche Wertsteigerungspotenziale aufweisen. Ein Aspekt: Das Aktivieren von bislang ungenutzten Flächenpotenzialen. Eine weitere Möglichkeit ist, solche Gebäude zu identifizieren, die sich im Markt so gut repositionieren lassen, dass sie neue Strahlkraft auf ein ganzes Viertel ausüben. Ein modernes Immobilienmanagement spricht dabei von der „Tenant Experience“, bei der die Bedürfnisse der Menschen vor Ort (Mieter, deren Mitarbeiter, Kunden) bei jeder Entscheidung mitgedacht werden, und vom „Placemaking“, das aus Immobilien Orte der Begegnung macht, die ihre Besucher immer wieder aufs Neue anziehen und begeistern.

Je besser all dies gelingt, umso unabhängiger macht sich das Immobilieninvestment von den großen Trends, die da heißen: „Inflationsbekämpfung durch Zinsanhebungen“, „Entwicklung der Gesamtwirtschaft“ oder „Devisenkursentwicklung“. Es ist immer eine gute Formel, bei Investitionen die günstigen Einkaufsbedingungen auszunutzen und für den späteren Verkauf Wertsteigerungen zu schaffen, um diese dann bei passenden Rahmenbedingungen zu realisieren. Immobilieninvestments waren und bleiben ein mittel- bis langfristiges Geschäft, keines für den schnellen Profit.