Megatrend Nachhaltigkeit: Grüne Welle auf dem Immobilienmarkt

Vorbei die Zeiten, in denen umweltbewusste Aktivisten und grüne Idealisten belächelt wurden. Inzwischen ist „Öko“ im Mainstream angekommen. Fair und nachhaltig produzierte Waren sind für immer mehr Menschen selbstverständlich. Bioprodukte füllen in Supermärkten ganze Regale, sozial und ökologisch nachhaltig produzierte Kleidung erlebt unter dem Label Fair Fashion einen regelrechten Boom und auch die „Unverpackt“-Bewegung, die sich zum Ziel setzt, komplett verpackungsfrei einzukaufen, findet immer mehr Anhänger.

Der Megatrend Nachhaltigkeit bezieht sich aber nicht nur auf unseren Konsum, sondern auf jeden Bereich unseres Alltags – und damit unserer Gesellschaft. Immer mehr Branchen stellen sich auf diesen fundamentalen Wandel ein. So auch die Immobilienbranche.

Die Treiber des grünen Booms

Das ist zum einen auf die stetig steigenden gesetzlichen Vorgaben zurückzuführen, denen Bauherren von Neubauten in Sachen Klimaschutz und Energieeffizienz nachkommen müssen. Zum anderen liegt es daran, dass Nachhaltigkeit zu einem wichtigen Vermarktungsfaktor geworden ist, der sich positiv auf den Wert der Immobilie auswirkt: Investoren wie Mieter räumen ökologischen, ethischen und sozialen Kriterien bei der Entscheidung für oder gegen ein Gebäude einen immer höheren Stellenwert ein.

Eine jüngst von EY veröffentlichte Studie zum Thema „Nachhaltigkeitsaspekte bei Immobilieninvestitionen“ macht das deutlich. Demnach gaben fast 90 Prozent der Befragten – unter ihnen Projektentwickler, Investoren, Kreditinstitute und Mieter – an, dass Nachhaltigkeit im Portfoliomanagement in Bezug auf die Rendite und Energieeffizienz ihrer Meinung nach die größte Rolle spiele. Zudem waren 78 Prozent der Überzeugung, dass Immobilien durch Nachhaltigkeitsaspekte aufgewertet werden, und 96 Prozent glaubten, dass Nachhaltigkeit in Metropolen ein Wettbewerbsvorteil ist.

Neben strikteren gesetzlichen Vorgaben und Nachhaltigkeit als Wettbewerbs- und Vermarktungsfaktor gibt es noch einen dritten Aspekt, der das Thema Neo-Ökologie in der Immobilienwirtschaft ganz wesentlich voran treibt: Die digitale Transformation und mit ihr neue Technologien ermöglichen effizientere und ressourcenschonendere Prozesse, die auch den Bau, Umbau und Betrieb von Immobilien langfristig verändern und umweltschonender gestalten.

Wir zeigen, was in Sachen Nachhaltigkeit in der Immobilienwirtschaft heute schon möglich ist und wohin die Reise gehen wird.

Isolierung mit recycelbaren Naturdämmstoffen

Immobilien sind aktuell für rund 40 Prozent des Energieverbrauchs in Deutschland und für etwa 30 Prozent der deutschen CO2-Emmissionen verantwortlich. In anderen Ländern sieht die Bilanz ähnlich aus. Das Interessante daran: Nur etwa 20 Prozent dieser Belastungen gehen auf den Bau, Um- oder Rückbau von Immobilien zurück. Die übrigen 80 Prozent des CO2-Ausstoßes entstehen im laufenden Betrieb der Gebäude.

Deshalb ist es heute und in Zukunft umso wichtiger, die Immobilien und ihre Bewirtschaftung möglichst energieeffizient und ressourcenschonend zu gestalten. Ziel sollte es sein, den gesamten Energie- und Ressourcenverbrauch zu reduzieren, also sowohl bei Strom, Wasser und Gas als auch bei der Produktion von Abfall und Abwasser.

Mit Blick auf den Energieverbrauch spielt die Gebäudeisolierung eine entscheidende Rolle. Wurde lange Zeit vornehmlich Styropor verwendet, finden inzwischen Naturdämmstoffe wie Holzfaser, Baustroh, Kork, Schilf oder Kokos eine immer weitere Verbreitung. Gegenüber herkömmlichen Dämmstoffen haben die nachwachsenden Materialien den Vorteil, dass sie recycelbar und deutlich klimafreundlicher sind.

Ökologische Immobilienbewirtschaftung mit Green Leases

Neben einer guten Wärmedämmung können noch viele weitere Maßnahmen dazu beitragen, den Energie- und Ressourcenverbrauch von Immobilien zu senken. Die energieeffiziente Beleuchtung von Gebäuden durch die Installation von LED-Lampen ist ein klassisches Beispiel. Für Nachhaltigkeit sorgen außerdem Regenwassernutzungsanlagen auf dem Dach, die die Toilettenspülung, aber auch Pflanzen mit Wasser versorgen.

Damit diese und andere Maßnahmen umgesetzt und die Gebäude so energieeffizient wie möglich genutzt werden, setzen Immobilienunternehmen immer häufiger sogenannte „Green Leases“ ein. Im Rahmen dieser grünen Mietverträge vereinbaren die Mietparteien Regelungen, die einen achtsamen Verbrauch von Energie und Ressourcen sicherstellen sollen.

Eine konkrete Definition des Begriffs „Green Leases“ gibt es nicht, entsprechend hoch sind die Gestaltungsmöglichkeiten. So kann in den Verträgen beispielsweise ein bestimmtes Heiz- und Lüftungsverhalten festgelegt werden. Weiterhin können die Mieter verpflichtet werden, einen gewissen Energieanteil aus erneuerbaren Energiequellen zu beziehen oder bei Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen umweltschonende Materialien zu verwenden.

Besonders erfolgreich sind grüne Mietverträge dann, wenn die Maßnahmen den Mietern selbst zugutekommen – etwa wenn sie an den Einsparungen, die durch umweltschonende und energiesenkende Maßnahmen erzielt werden, selbst partizipieren.

Ponce City Market: Musterbeispiel in Sachen ökologische Nachhaltigkeit

Ein Paradebeispiel für ökologische Nachhaltigkeit stellt die von Jamestown im Jahr 2012 erworbene Immobilie Ponce City Market dar. Das Gebäude, das durch den Kauf vom Abriss bewahrt wurde, ist der größte historische Backsteinbau im Südosten der USA. Bis zum Jahr 2015 baute Jamestown die Immobilie zu einem gemischt genutzten Objekt mit Büro-, Gastronomie- und Einzelhandelsflächen sowie rund 260 Wohnungen um. Dreimal wurde es mit dem LEED Gold Award für nachhaltige Gebäude ausgezeichnet – und das hat gute Gründe: Der Wasserverbrauch des Gebäudes konnte um 25 Millionen Liter pro Jahr reduziert werden, der Energieverbrauch um satte 1,3 Millionen Kilowattstunden.

Erreicht hat Jamestown diese enormen Einsparungen mit grünen Mietverträgen, die mit allen Mietern abgeschlossen wurden, sowie mit zahlreichen weiteren Maßnahmen zur effizienten Nutzung von Energie und Wasser, etwa einer eigenen Solaranlage oder einem Dach, das Regenwasser filtert. Zudem wurden in Zusammenarbeit mit der Stadt Atlanta die ersten LED-Straßenleuchten um Ponce City Market herum errichtet.

Und nicht nur das: Carsharing-Stationen, Ladestationen für Elektroautos, ein Besuchershuttle, Platz für über 500 Fahrräder und eine direkte Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr machen Ponce City Market zu einem der am besten zugänglichen Gebäude in Atlanta für alternative Verkehrsmittel. Auch auf diese Weise sorgt das Gebäude somit für Nachhaltigkeit und eine Reduktion des CO2-Ausstoßes.

Smart Buildings: Intelligent und sparsam

Neben den ökologischen Maßnahmen wie den oben genannten wird künftig ein weiterer Aspekt von immer größerer Bedeutung sein, wenn es um den nachhaltigen Betrieb von Gebäuden geht: der Trend zum Smart Building.

Smart Buildings sind intelligente, vernetzte Gebäude, die Sensoren und Mikrochips nutzen, um die Daten ihrer Nutzer zu erfassen und zu verarbeiten. Anhand dieser Daten können die Immobilien „vorausdenken“ und sich auf die Gewohnheiten der jeweiligen Nutzer einstellen. Das hat nicht nur den Vorteil, dass die Gebäude den Alltag ihrer Nutzer erleichtern, sondern vor allem auch, dass sie deutlich weniger Energie verbrauchen als andere Gebäude.

Beispiele für Technologien, die schon heute vielfach Anwendung in Smart Buildings finden, sind automatisierte Heizungs-, Licht- und Klimasysteme, die sich an die aktuelle Raumbelegung anpassen. Darüber hinaus gibt es sogenannte Smart Meter: intelligente Zähler, die beim Stromsparen helfen, indem sie beispielsweise darauf achten, dass stromintensive Geräte nur dann laufen, wenn es wirklich erforderlich ist. Smart Windows wiederum filtern sowohl sichtbares wie nahinfrarotes Licht. Sie lassen die Wärme also nicht durch und vermeiden so, dass sich der Raum aufheizt.

Vom Smart Building zur Smart City

Und nicht nur das: Künftig werden sich die smarten Gebäude zunehmend auch untereinander vernetzen. Es wird eine Smart City entstehen, die über Smart Grids – also intelligente Stromnetze – verbunden ist. Die Stromerzeugung wird zunehmend dezentralisiert: In Zukunft wird nahezu jedes Gebäude – ob Einfamilienhaus oder Shopping Center – selbst Strom erzeugen. Aus Energieverbrauchern werden Erzeuger, die den Strom, den sie selbst nicht benötigen, in die öffentlichen Netze einspeisen. Das Smart Grid sorgt dann dafür, dass der Strom möglichst effizient verteilt wird.