Megatrend Mobilität: Stadt ohne Stau

Berliner Autofahrer brauchen gute Nerven und viel Geduld. Durchschnittlich 154 Stunden verbrachten sie 2018 im Stau, wie der Verkehrsdatenanbieter Inrix in einer Studie errechnet hat. Auch in anderen Großstädten fällt die Bilanz nicht viel besser aus: Die Münchner verbrachten rund 140 Stunden zusätzlich im Auto, die Hamburger lagen mit 139 Stunden nur knapp dahinter. Und das alles, weil es auf den Straßen nicht weiterging.

Ursachen für die Staus sind nicht allein die Größe und das Wachstum der Städte, sondern vor allem auch der Wandel unserer Lebensweise. Ein wesentlicher Treiber für die zunehmend verstopften Straßen: das stetig steigende Paketaufkommen, das vor allem durch den wachsenden Onlinehandel befeuert wird: Mehr als 3,35 Milliarden Kurier-, Express- und Paketsendungen wurden im Jahr 2017 verschickt – rund sechs Prozent mehr als im Vorjahr und fast doppelt so viele wie noch im Jahr 2000.

Neben dem steigenden Verkehrsaufkommen ist die Welt im 21. Jahrhundert auch durch eine wachsende Vielfalt an Mobilitätsformen gekennzeichnet, sei es E-Mobility, der neue Fahrrad-Boom, Mikromobilität oder Carsharing.

Welche Möglichkeiten bieten sich Stadtplanern und Projektentwicklern, um den neuen Mobilitätsanforderungen entsprechen und die urbanen Straßen entlasten zu können? Wir stellen unterschiedliche Lösungskonzepte für die Immobilienwirtschaft vor, mit denen die Herausforderungen von Urbanisierung, steigender Mobilität und wachsender Vielfalt der Fortbewegungsmittel bewältigt werden können.

Die Herausforderung „letzte Meile“

Die „letzte Meile“ ist eine der großen logistischen Herausforderungen unserer Zeit. Gemeint ist damit der finale Schritt der innerstädtischen Warendistribution. Das Hauptproblem: Die urbanen Verkehrssysteme sind für den stetig steigenden Warenverkehr auf der letzten Meile nicht ausgelegt – Stau, Luftverschmutzung und Lärm sind die Folge. Zudem fehlt oft Raum für den Warenumschlag. Eine uns aus dem Alltag nur allzu bekannte Konsequenz: Das Parken in zweiter Reihe während der Zustellung an den Endkunden – eine Praxis, die die städtische Infrastruktur zusätzlich strapaziert. Und nicht nur das: Die Auslieferung auf der letzten Meile hat außerdem negative Folgen für die Zusteller selbst, stellt sie doch einen erheblichen Zeit- und Kostenfaktor dar: Über die Hälfte der Lieferkosten entfallen auf den finalen Schritt der Warenzustellung.

Urbane Logistikzentren der Zukunft

Um der Herausforderung „letzte Meile“ zu begegnen, müssen urbane Logistikimmobilien neu gedacht werden. Der Immobilienspezialist Jones Lang Lasalle (JLL) untersucht in seiner Studie „Mehr als die letzte Meile“ die Zukunft der Logistik in europäischen Städten und macht dabei verschiedene Typen von Logistikimmobilien aus, die künftig von besonderer Bedeutung sein werden. Umschlagspunkte, Konsolidierungszentren und lokale Hubs. Dazu zählen insbesondere Umschlags- und Konsolidierungszentren sowie lokale Auslieferungspunkte für das „Last Mile Fulfillment“. In Umschlagzentren können Güter von Dieselfahrzeugen auf Fahrzeuge mit alternativen Antrieben – insbesondere Elektrofahrzeuge – umgeladen werden. In Konsolidierungszentren wiederum werden die Lieferungen von verschiedenen Lieferanten gebündelt und als eine Lieferung an den jeweiligen Zielort transportiert. Auf diese Weise kann die Auslastung von Lieferfahrten erhöht und so Staus und Umweltbelastungen verringert werden. Lokale Auslieferungspunkte für das „Last Mile Fulfillment“ schließlich sollten künftig auch für die Auslieferung über Roboter geeignet sein. Weil diese nur einen vergleichsweise kleinen Radius beliefern können, werden viele kleinere Hubs, die über die Stadt verstreut sind, erforderlich sein.

Mehrgeschossige Lagerhallen und unterirdische Anlagen

Weiterhin schlägt JLL den Ausbau von urbanen Lagerhäusern vor, die mehrgeschossig sind und über eine Zufahrtsrampe verfügen, sodass sie von mehreren Benutzern gemeinschaftlich genutzt werden können. In asiatischen Metropolen sind solche Lagerhäuser heute schon weit verbreitet. Auch in Europa könnten sie in Zukunft eine immer wichtigere Rolle spielen.

Ebenfalls an Bedeutung gewinnen werden laut JLL unterirdische Anlagen. Hierfür könnten bereits vorhandene, aber künftig überflüssige Untergrundflächen wie urbane Tiefgaragen genutzt werden. In der Studie von JLL heißt es hierzu: „Wir gehen davon aus, dass infolge einer Kombination aus immer mehr Verkehrsstaus, höheren Kosten sowie innerstädtische Straßengebühren und dem Umstieg auf den öffentlichen Personennahverkehr die Zahl der Autofahrer abnehmen wird. Dadurch werden viele Parkplätze in den Städten überflüssig. Im Ergebnis könnten diese Parkplatzflächen ein erhebliches Potenzial für Logistikhubs in den Herzen der Städte darstellen.“

E-Mobilität und die Immobilienwirtschaft

Doch nicht nur Logistikimmobilien müssen sich wandeln, um die Mobilität in den Städten von morgen zu verbessern. Gleiches gilt auch für Handels-, Büro- und Wohnimmobilien. Denn die Mobilitätsanforderungen und -wünsche der Stadtbewohner ändern sich massiv. Das liegt nicht nur an Dieselfahrverboten und Staus zu den Pendelzeiten, sondern vor allem auch an einem steigenden Umweltbewusstsein und dem Wunsch nach einer nachhaltigeren Lebensweise im Alltag.

Immobilien, die diesem neuen Mobilitätsverständnis entsprechen, gewinnen daher kontinuierlich an Bedeutung. Doch was heißt das konkret? Es bedeutet vor allem, dass Projektentwickler Ladestationen in Wohnimmobilien standardmäßig einbauen und auch bei Gewerbe- und Bürogebäuden Möglichkeiten zum Aufladen von Elektroautos zur Verfügung stellen sollten.

Der Kostenpunkt ist hier zwar nicht zu unterschätzen. Gleichzeitig stellen Ladestationen aber einen zusätzlichen Service und einen immer wichtigeren Vermarktungsfaktor dar. Zudem können sie als zusätzliche Einnahmequelle fungieren, wenn das Aufladen kostenpflichtig ist.

Carsharing als zusätzlicher Service

Neben Elektroautos werden bei Stadtbewohnern auch Carsharing-Angebote immer beliebter. Kein Wunder: Man spart sich den Wartungsaufwand und die laufenden Kosten, die ein eigenes Fahrzeug mit sich bringt, und nutzt das Auto nur dann, wenn man es wirklich braucht. Immobilienunternehmen können diesen Bedarf decken, indem sie Fahrzeuge für die eigenen Bewohner exklusiv zur Verfügung stellen. Diese können die Autos dann per App für einige Stunden oder Tage reservieren und nutzen. Das hat nicht nur Vorteile für die Nutzer, auch die Immobilieneigentümer profitieren: Mit dem zusätzlichen Angebot des exklusiven Residential Carsharing erhöhen sie den Wert der Immobilie und können durch die Vermietung der Autos weitere Einnahmen erzielen.

Der Fokus von Projektentwicklern sollte aber selbstverständlich nicht nur auf der Fortbewegung mit dem Auto liegen. Auch die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr sowie die Möglichkeit, Fahrräder oder elektrische Kleinfahrzeuge wie E-Scooter an nahegelegenen Stationen zu leihen, wird zu einem immer wichtigeren Vermarktungsfaktor.