Megatrend Digitalisierung: Revolution der Immobilienwirtschaft

Häuser, die in einem Tag fertiggestellt werden, Gebäude, die sich selbst mit Strom versorgen, und Wohnungen die ihren Bewohnern die Wünsche von den Augen ablesen. Dank Digitalisierung sind all diese Dinge heute schon möglich und in naher Zukunft werden sie noch viel alltäglicher.

Die Immobilienbranche erfährt durch die digitale Transformation einen grundlegenden Wandel und sie wird nicht mehr sein wie zuvor. Vor allem versprechen die neuen Technologien einen enormen Fortschritt: Gebäude werden immer schneller, umweltfreundlicher und ressourcensparender geplant und gebaut und auch die Bewirtschaftung kann durch die digitale Transformation zunehmend nachhaltig und kosteneffizient gestaltet werden. Darüber hinaus eröffnet die digitale Transformation völlig neue Möglichkeiten, was Kundenservice, Komfort, Anlageformen und viele weitere Bereiche betrifft. Anhand von fünf Beispielen zeigen wir, was heute schon möglich ist und wohin die Reise in der Immobilienwirtschaft gehen wird.

1. Zeit, Material und Kosten sparen mit virtuellen Gebäudemodellen

„Building Information Modelling“, kurz BIM, ist wohl eine der wichtigsten technologischen Neuerungen bei der Planung von Immobilienprojekten. Mit der Bauwerksdatenmodellierung – so die deutsche Bezeichnung – lassen sich Gebäude als virtuelle Modelle darstellen und die Daten aller Arbeitsschritte von der Planung bis zur Bauausführung zusammenfassen. Die Vorteile liegen auf der Hand: Die Zeit-, Material- und Kostenplanung kann genauer und realistischer bestimmt werden, über mögliche Änderungen des Vorhabens sind unmittelbar alle Parteien informiert und kostspielige Fehler werden frühzeitig erkannt und rückgängig gemacht. Dadurch können Bauprojekte deutlich wirtschaftlicher, ressourceneffizienter und nachhaltiger gestaltet werden.

Schon seit längerem wird BIM bei fast allen großen Infrastrukturvorhaben wie Bahnhöfen oder Brücken eingesetzt. Seit 2020 ist die Methode bei Infrastrukturausschreibungen der öffentlichen Hand sogar verpflichtend. Beim Bau von kleineren Objekten wie Ein- und Zweifamilienhäusern hingegen kommt die virtuelle Gebäudemodellierung bis dato kaum zum Einsatz. Der Hauptgrund: Noch ist das BIM-Verfahren sehr teuer. Künftig dürften die Kosten jedoch immer weiter sinken, sodass die Nutzung in einigen Jahren zum Standard bei allen Bauvorhaben gehören wird.

2. Immobilien aus dem 3D-Drucker

Was vor wenigen Jahren noch undenkbar gewesen wäre, ist heute bereits Realität: Das Haus aus dem 3D-Drucker. Immer mehr Unternehmen produzieren Gebäude mit dieser vergleichsweise jungen Technik, so etwa das im texanischen Austin ansässige Startup Icon oder die russisch-amerikanische Firma Apis Cor. Aber auch in Dänemark, Frankreich, den Vereinigten Arabischen Emiraten und Saudi Arabien schießen die gedruckten Häuser aus dem Boden.

Die Vorteile der innovativen Herstellung sind immens: Die Fertigstellung beträgt meist nur ein bis zwei Tage, die Kosten belaufen sich bei den günstigeren Modellen auf gerade einmal 4.000 US-Dollar. Doch nicht nur das: Auch mit Blick auf die Ressourceneffizienz ist der 3D-Druck unschlagbar: Rund 60 Prozent an Baumaterialien können gegenüber der herkömmlichen Bauweise eingespart werden, denn der Drucker verbraucht nur genau das, was auch wirklich benötigt wird.

3. Mehr Nachhaltigkeit mit Smart Homes und Smart Buildings

Nicht nur in den Bereichen Immobilienplanung und -bau führt die Digitalisierung zu weitreichenden Veränderungen. Eine der größten digitalen Innovationen ist der Trend zum Smart Home beziehungsweise Smart Building.

Als Smart Homes bezeichnet man Wohnungen und Wohnhäuser, die dank technischer Hilfsmittel wie Sensoren und Kameras für mehr Annehmlichkeit im Alltag ihrer Nutzer sorgen und „mitdenken“. Das Besondere daran: Die Geräte und Anwendungen sind auch untereinander vernetzt, sodass sie sich gegenseitig informieren können. So etwa die Waschmaschine, die eine Nachricht an das Smartphone schickt, wenn die Wäsche fertig ist, die Rollläden, die herunterfahren, wenn der Fernseher eingeschaltet wird, oder das Garagentor, das sich öffnet, wenn man mit dem Wagen vorfährt.

Smart Homes steigern aber nicht nur den Komfort. Sie helfen auch dabei, Energie einzusparen, etwa mithilfe von Smart Meters. Das sind intelligente Zähler, die unter anderem darauf achten, dass stromintensive Geräte nur dann laufen, wenn es wirklich erforderlich ist. Darüber hinaus kann ein Smart Home in Sachen Sicherheit gegenüber herkömmlichen Häusern und Wohnungen punkten: Ob WLAN-Türklingel mit Kamera, die einen auch unterwegs darüber informiert, wer vor der Tür steht, oder Funksteckdose, über die sich das vergessene Bügeleisen in eigener Abwesenheit ausschalten lässt – mit dem Smart Home ist das möglich.

Was bei privaten Wohnimmobilien klappt, ist selbstverständlich auch bei Zweckgebäuden wie Büroimmobilien, Flughäfen und Einkaufszentren möglich. Auch sie werden immer smarter und auch bei ihnen steht dabei die Steigerung der drei Faktoren Komfort, Sicherheit und Energieeffizienz im Vordergrund.

Beispiele für Technologien, die schon heute vielfach Anwendung in Smart Buildings finden, sind automatisierte Heizungs-, Licht- und Klimasysteme, die sich an die aktuelle Raumbelegung anpassen. Und auch Aufzüge werden immer smarter: Sie werden automatisch gerufen, wenn eine Person das Gebäude betritt und setzen die Gäste lediglich in den Stockwerken ab, für die diese eine Zugangsberechtigung haben. Im Bereich der Sicherheit schließlich gibt es Technologien wie die dynamische oder adaptive Fluchtweglenkung, die etwa bei Rauchentwicklung über eine Lauflichtfunktion den kürzesten Weg aus dem Gefahrenbereich weist.

4. Neue Anlageformen und Smarte Verträge durch Blockchains

Kaum eine Technologie beschäftigt die Finanz- und Geschäftswelt so sehr wie die Blockchain. Vereinfacht gesagt handelt es sich dabei um eine Datenbank, die dezentral von vielen Teilnehmern gleichzeitig verwaltet wird. Das Besondere daran: Durch Verschlüsselungen kann keiner der Teilnehmer die Datenbank im Nachhinein verändern oder fälschen. Das ist ein großer Vorteil gegenüber traditionellen Systemen, in denen ein Administrator Daten im Nachhinein anpassen kann.

Neu ist außerdem, dass sich die Teilnehmer in einem Blockchain-Netzwerk ohne vermittelnde Instanzen koordinieren können. Auf die Immobilienbranche übertragen heißt das beispielsweise, dass der Besuch beim Notar bei der Immobilientransaktion künftig überflüssig wird. Auch die Vertragsgestaltung und -einhaltung könnte in Zukunft durch die Blockchain über sogenannte Smart Contracts vereinfacht werden, indem diese intelligenten Verträge die Inhalte eines konventionellen Vertrags nachmodellieren, automatisch überprüfen, terminieren, ausführen und dokumentieren. Des Weiteren könnte die Blockchain-Technologie im Bereich der Immobilienbewertung und der Speicherung sensibler Daten Anwendung finden.

5. Tokenisierung von Immobilien

Im Bereich der Immobilientransaktion werden Blockchains bereits heute erfolgreich genutzt. So etwa von dem New Yorker Startup Factora, das im Februar 2019 ein Geschäftsgebäude in Brooklyn tokenisiert hat, es hat also Immobilienanteile als digitale Währung – nämlich als Token – auf einer Blockchain abgebildet und ausgegeben. Und auch hierzulande wurde kürzlich die erste Immobilie von dem Berliner Startup Brickblock tokenisiert. Das Gebäude ist nach Unternehmensangaben ein rund zwei Millionen Euro teures Wohnhaus in Wiesbaden. Der Verkauf der Immobilienanteile erfolgte ausschließlich an akkreditierte Investoren.

Durch die Token erhalten die Investoren Anspruch auf Dividenden aus Mieteinnahmen sowie auf Zinsen und Kapitalausschüttungen. Die Vorzüge der Blockchain-Technologie gegenüber herkömmlichen Transaktionen sind laut Brickblock-Chef Jakob Drzazga vor allem diese:

„Sobald eine Immobilie, ein Immobilienfonds oder ein Finanzinstrument in Token umgewandelt wird, kommen die wirklichen Vorteile zum Tragen: Anschlussgeschäfte erfolgen sofort, nahezu kostenlos und bei sachgemäßer Durchführung ohne Risiko für die Gegenpartei. Das ist ein absoluter Wendepunkt für die Branche.“ Folgt man diesen Äußerungen, dürfte es somit nur noch eine Frage der Zeit sein, bis die Tokenisierung von Immobilien zum Alltagsgeschäft gehört. Wir dürfen gespannt sein.