Green Lease – Mit grünen Mietverträgen zu besserer Performance

Die Klimafrage wird immer drängender. An einer schnellen und drastischen Reduzierung der CO2-Emissionen führt kein Weg vorbei. Kein Wunder, dass die Immobilienwirtschaft dabei immer stärker in den Fokus rückt. Schließlich sind Gebäude weltweit für fast 40 Prozent des Energieverbrauchs verantwortlich.

Der Begriff „Green Building“ ist aus der Immobilienbranche längst nicht mehr wegzudenken. Die Rate der Gebäude, die weltweit als „grün“ zertifiziert werden, steigt jedes Jahr deutlich und auch das Transaktionsvolumen ist beachtlich: 10,1 Milliarden Euro wurden 2018 bei Single Deals mit nachhaltig zertifizierten Gebäuden erzielt. Damit wurde erstmalig die 10-Milliarden-Euro-Marke überschritten.

Doch nicht nur grüne Gebäude sind auf dem Vormarsch. Auch grüne Mietverträge gewinnen zunehmend an Bedeutung. Feste Kriterien für den sogenannten „Green Lease“ gibt es nicht. Eines aber haben alle grünen Mietverträge gemein: das Ziel, das Gebäude möglichst nachhaltig zu nutzen und zu bewirtschaften. Dies soll erreicht werden, indem die Mieter durch bestimmte Klauseln und Incentivierungen dazu animiert werden, Energie und Wasser sparsamer zu nutzen, Abfälle zu vermeiden, sorgfältiger zu recyceln und insgesamt auf ein umweltbewusstes, ressourcenschonendes und zukunftsorientiertes Bewirtschaften des Gebäudes zu achten.

Eine weitere Gemeinsamkeit fast aller grüner Mietverträge: Sie fassen unter dem Begriff „Nachhaltigkeit“ nicht nur ökologische Aspekte zusammen, sondern beziehen auch soziale und wirtschaftliche Kriterien ein. Damit entsprechen sie dem Drei-Säulen-Modell der Nachhaltigkeit, das Bundeskanzlerin Angela Merkel einmal wie folgt beschrieben hat:

„Der Gedanke der Nachhaltigkeit verbindet wirtschaftliche Leistungsfähigkeit mit ökologischer Verantwortung und sozialer Gerechtigkeit. Diese drei Ziele bedingen einander. Denn auf Dauer ist kein Wirtschaftswachstum vorstellbar, das auf Raubbau an der Natur oder auf sozialen Ungerechtigkeiten beruht. Diese Erkenntnis ist Ausdruck unserer Verantwortung nicht nur für jetzige, sondern auch für künftige Generationen.“

Vorteile grüner Mietverträge im Überblick

Ein grüner Mietvertrag hat sowohl für die Mieter selbst als auch für Vermieter und Investoren zahlreiche Vorteile. Die wichtigsten haben wir im Folgenden zusammengestellt.

Ökologische Vorteile des Green Lease

Die ökologischen Vorteile grüner Mietverträge liegen auf der Hand: Emissionen und Abfall werden reduziert, Wasser und Energie eingespart und die Nutzung von erneuerbaren Energien gefördert. Damit leisten Mieter und Vermieter einen wichtigen Beitrag in Sachen Umweltschutz und steigern gleichzeitig ihre Reputation, indem sie ihre gesellschaftliche Verantwortung ernst nehmen und dementsprechend handeln.

Soziale Vorteile des Green Lease

Der Green Lease kommt aber nicht nur der Gesellschaft als Ganzes zugute. Er fördert auch das partnerschaftliche Verhältnis zwischen Mieter und Vermieter. Denn – verbunden durch den grünen Mietvertrag – verfolgen beide Parteien ein gemeinsames Ziel und kommunizieren oft transparenter als üblich, etwa wenn es um Verbrauchswerte und eine mögliche Optimierung derselben geht. Zudem kann sich ein Green Lease positiv auf das Arbeitsklima und die Unternehmenskultur des Mieters auswirken, das Wohlbefinden der Mitarbeiter erhöhen und somit zu einer verbesserten Produktivität beitragen.

Ökonomische Vorteile des Green Lease

Ökonomisch betrachtet zahlt sich ein grüner Mietvertrag nicht nur aufgrund einer höheren Produktivität auf Seiten des Mieters aus. Sowohl der Mieter als auch der Vermieter können durch das ressourcensparende Verhalten erhebliche Kosten sparen. Und noch zwei weitere ökonomische Vorteile grüner Mietverträge hebt der Zentrale Immobilienausschuss (ZIA) hervor: Zum einen könne durch die (ökologische) Optimierung die Attraktivität von Immobilien für den Verkauf und die Finanzierung erhöht werden. Zum anderen seien die Vertragsparteien bereits vorsorglich auf mögliche gesetzliche Verschärfungen bei der Nutzung und Bewirtschaftung von Gebäuden eingestellt und könnten etwaigen künftigen Risiken und Mehrkosten vorbeugen. Vor allem von den beiden letztgenannten Aspekten profitieren selbstverständlich nicht nur Mieter und Vermieter, sondern insbesondere auch die Investoren und Anleger.

Best Practice: Green Leasing bei Jamestown

Im Jahr 2012 veröffentlichte Jamestown erstmalig eine Nachhaltigkeitsvision, die die langfristigen Nachhaltigkeitsziele des Unternehmens darlegte. Um die Ideen Realität werden zu lassen, rief Jamestown einen abteilungsübergreifenden Nachhaltigkeitsrat ins Leben,

der aus Mitarbeitern aus den unterschiedlichsten Bereichen zusammengesetzt war, darunter Akquisition, Vermögensverwaltung und Rechtsabteilung. Bald identifizierte der Nachhaltigkeitsrat das Thema Green Leasing als eines der zentralen Instrumente, um wirtschaftliches Wachstum und Nachhaltigkeit im Jamestown Portfolio bestmöglich zu vereinen.

Ökologische und ökonomische Ziele gleichermaßen im Blick

Jamestown hat schnell erkannt, dass die Unterstützung des Asset- und Leasingmanagements unerlässlich ist, um eine echte Veränderung im Portfolio zu erreichen. Deshalb entwickelte das Unternehmen einen Umsetzungsplan für umweltfreundliches Leasing, der darauf abzielt, die finanziellen Vorteile nachhaltiger Gebäude hervorzuheben.

Der Umsetzungsplan hatte Erfolg: Das Interesse an Green Leasing war geweckt und ein Leitfaden mit Best Practices für grüne Mietverträge und mit Geschäftsmodellen für nachhaltige Gebäude wurde erstellt. Zudem wurde das Thema Green Leasing in die Agenda der vierteljährlichen Asset-Management-Sitzung aufgenommen. Die Manager konnten sich auf diese Weise regelmäßig zu dem Thema austauschen und ihre Erfahrungen miteinander teilen. Schrittweise wurden die grünen Mietverträge so in das gesamte Portfolio implementiert. Dabei wurden jedoch einerseits stets die individuellen Gegebenheiten jedes einzelnen Gebäudes berücksichtigt. Andererseits hatten die Asset- und Leasingmanager neben den Nachhaltigkeitszielen weiterhin immer auch die finanzielle Performance der Immobilien im Blick.

Indem die Nachhaltigkeitsvision mit einem praktischen Managementansatz verbunden wurde, gelang es Jamestown, ein „Green Leasing“-Programm zu entwickeln, das die Umweltfreundlichkeit des Portfolios stetig erhöht und gleichzeitig den Investment-Erfolg positiv beeinflusst.

Einfache Klausel, große Wirkung

Zu Beginn der Implementierung von Green Leases prüfte Jamestown die bestehenden Mietverträge, um festzustellen, wo grüne Klauseln am sinnvollsten und effektivsten eingesetzt werden könnten. Um portfolioübergreifende Standards festzulegen, entwickelten die Programmverantwortlichen in der Jamestown Zentrale mit jeder einzelnen Niederlassung Konzepte. Ziel war es, die lokalen Asset Manager bestmöglich dabei zu unterstützen, die Anforderungen und Grundsätze auf ihre lokalen Märkte zu übertragen.

Eine zentrale Klausel besagt, dass die Mieter bei Änderung der Raumplanung dazu angehalten sind, die Bauvorschriften in puncto Energieeffizienz um zehn Prozent zu übertreffen. Durch diese einfache Klausel, die heute in zahlreichen Jamestown Mietverträgen zu finden ist, werden nicht nur die laufenden Kosten erheblich gesenkt und eine höhere Vermietungsquote erreicht, sondern auch der Marktwert der Immobilie gesteigert.

Mieter und Vermieter ziehen an einem Strang

Auch die Mieter sind von den grünen Mietverträgen begeistert, wie das Beispiel Mailchimp zeigt. Das weltweit agierende E-Mail-Marketing-Unternehmen hat seinen Hauptsitz in der Jamestown Immobilie Ponce City Market in Atlanta. Das Objekt ist ein denkmalgeschützter Gebäudekomplex, der von Jamestown behutsam revitalisiert wurde und heute Einzelhandel, Gastronomie, Büro und Freizeitangebote miteinander vereint.

In den Verhandlungen rund um den Mietvertrag einigten sich Jamestown und Mailchimp auf diverse Klauseln, die die laufenden Kosten und den ökologischen Fußabdruck beider Parteien senken würden. Der Mailchimp-Geschäftsführer Dan Kurzius erklärte hierzu: „Wir bei Mailchimp sind sehr rücksichtsvoll und achtsam, was unsere Arbeit, unsere Wirkung und unsere Umwelt betrifft.“ Auch deshalb sagte Dan Kurzius, habe man sich für die Zusammenarbeit mit Jamestown entschieden. Denn: Jamestown beweise nicht nur ein großes Engagement in Sachen Nachhaltigkeit und Umweltschutz, sondern achte auch darauf, Atlantas Historie zu bewahren. All diese Aspekte würden ideal mit den Grundsätzen des eigenen Unternehmens übereinstimmen und zu einer strahlenden Zukunft von Mailchimp beitragen.

Jamestowns „Green Lease“-Ansatz findet aber nicht nur bei den Mietern große Beachtung, sondern auch bei Juroren: In den Jahren 2018 bis 2020 wurde Jamestown mit dem Green Lease Leader Award in Silber (2018) bzw. Gold (2019 und 2020) ausgezeichnet. Die US-Organisation Green Lease Leaders hat es sich zur Aufgabe gemacht, zukunftsorientierte Immobilienunternehmen auszuzeichnen, die ihre Gebäude mithilfe von innovativen und „grünen“ Mietverträgen noch energieeffizienter und nachhaltiger machen. Sowohl Vermieter als auch Mieter können die Auszeichnung erhalten. Zudem können „Team Transactions“ ausgezeichnet werden, also Transaktionen, bei denen sich verschiedene Geschäftspartner gemeinsam innovative, nachhaltige Mietverträge entwickelt haben.

Jamestown „Green“ ist inzwischen ein umfassendes Nachhaltigkeitsprogramm. Den aktuellen Nachhaltigkeitsberichts finden Sie hier.