„Fountain Oaks und Tamarac Town Square weisen die wichtigsten Merkmale hochwertiger Nahversorgungszentren auf“ – Ansley Nixon im Interview

Ansley Nixon ist seit 2014 bei Jamestown und als Direktorin der US-Akquisitionsabteilung für die US-Märkte Südost und Mittelatlantik zuständig. Sie hat bereits Transaktionen im Wert von mehr als 3,5 Milliarden US-Dollar erfolgreich abgeschlossen und ist ein echter Profi auf ihrem Gebiet. Auch an den jüngsten Ankäufen der ersten beiden Fondsobjekte für Jamestown 32, den Shoppingcentern Tamarac Town Square im Großraum Miami und Fountain Oaks in Atlanta, war sie federführend beteiligt. Wir haben sie dazu im Interview befragt:

Was macht Ihre Arbeit so spannend und welchen Herausforderungen müssen Sie sich dabei stellen?

Die Arbeit bei Jamestown hat mir etliche Möglichkeiten gegeben, an spannenden Immobilienprojekten gemeinsam mit vielen klugen Köpfen der Branche zu arbeiten. Jeder Tag ist anders – und ich lerne immer wieder dazu.

Was die Herausforderungen angeht, so bin ich seit fast 20 Jahren in dieser Branche tätig und habe viele Höhen und Tiefen des Marktes miterlebt. Sich an wechselnde Umstände anzupassen und flexibel zu agieren ist das Schöne an der Arbeit in einem vertikal integrierten Immobilienunternehmen.

Sie waren maßgeblich am Erwerb der ersten beiden Fondsobjekte für Jamestown 32 beteiligt: Was sind die besonderen Merkmale dieser Objekte?

Die Akquisition der Shoppingcenter Tamarac Town Square und Fountain Oaks war eine echte Teamleistung: Eine Reihe von Jamestown Experten aus den Bereichen Akquisition, Asset & Property Management, Creative & Marketing, Food & Beverage, Einzelhandelsvermietung, Architektur & Design, Baumanagement und die Kollegen des Nachhaltigkeitsteams haben bei der Durchführung der Due-Diligence-Prüfung und der Erstellung der Geschäftspläne für diese Objekte zusammengearbeitet.

Bei beiden Immobilien handelt es sich um Nahversorgungszentren mit Lebensmitteleinzelhändlern als Ankermieter in wachstumsstarken Sunbelt-Märkten. Shoppingcenter wie diese haben sich als sehr widerstandsfähig erwiesen, doch in den zurückliegenden Jahren wurden nur sehr wenige neue gebaut, was sich in den positiven Fundamentaldaten zur Belegung und in den Mieteinnahmen widerspiegelt. Unser Team verwaltet mehrere ähnliche Center und durch die Erfahrung des Teams konnten wir bereits kurz nach dem Ankauf erste Erfolge wie z. B. neue Mietverträge über den budgetierten Konditionen erzielen. Wir sehen bei beiden Nahversorgungszentren Potenziale für langfristiges Wachstum und Wertsteigerungen.

Wie passen diese Objekte in die Gesamtstrategie des neuen Fonds?

Nahversorgungszentren mit Lebensmitteleinzelhändlern als Ankermieter sind seit Langem eine wichtige Säule in den geschlossenen Fonds von Jamestown, da sie einen stetigen Cashflow erwirtschaften und langfristigen Wertzuwachs aufweisen. Darüber hinaus sind Atlanta und Südost-Florida Märkte mit hohem Wachstumspotenzial, in denen das anhaltende Bevölkerungswachstum den Wertzuwachs der Objekte und auch die Nachfrage künftiger Immobilieninvestoren weiter fördern wird.

Welche Kriterien haben bei der Auswahl dieser Immobilien eine wichtige Rolle gespielt?

Wir prüfen jedes Jahr Hunderte von potenziellen Gelegenheiten und verlassen uns bei der Auswahl potenzieller Investitionen auf eine strenge Marktauswahl und ebenso strikte Prüfung der Finanzprognosen. Wir verwenden verschiedene datengestützte Forschungsinstrumente, um die demografischen Trends des Marktes und die Entwicklung der Verbraucherausgaben zu bewerten.

Sowohl Fountain Oaks als auch Tamarac Town Square weisen die wichtigsten Merkmale hochwertiger Nahversorgungszentren mit Lebensmitteleinzelhändlern auf: starke Umsatzentwicklung, dicht besiedelte oder wohlhabende Wohngebiete in der Umgebung, große Grundstücke mit zahlreichen Möglichkeiten für die Standortgestaltung und Neuausrichtung des Mietermixes sowie robuste lokale Marktdaten. Wir haben im Laufe der Zeit viele ähnliche Investitionsmöglichkeiten besichtigt und bewertet, und diese Objekte entsprechen unserem Anforderungsprofil.

Sind Nahversorgungszentren alle gleich? Welche Merkmale weisen die Objekte auf, z. B. in Bezug auf den Mietermix?

Unterschiedliche Zentren erfüllen unterschiedliche Kundenbedürfnisse und natürlich auch die Bedürfnisse der Investoren. Bei Jamestown konzentrieren wir uns in der Regel auf größere Objekte mit bonitätsstarken Ankermietern, die ein gewisses Maß an Risikominimierung für die Investition bieten. Gleichzeitig sollen sie über eine große Ladenflächen verfügen, die im Laufe der Zeit Raum für Cashflow-Wachstum bietet - die wünschenswerte Mischung aus Stabilität und Wachstumspotenzial. Unser Portfolio umfasst derzeit Objekte mit den Ankermietern Publix, Kroger und Whole Foods Market, die unserer Meinung nach zu den hochwertigsten Betreibern von Lebensmittelgeschäften in diesem Bereich zählen.

Welche Rolle spielt das Placemaking bei Immobilien wie diesen?

Jamestown hat ein sehr talentiertes Kreativ- und Marketingteam, das nicht nur für unsere großen gemischt genutzten Objekte, sondern auch für unsere eher lokalen, auf die Nachbarschaft ausgerichteten Nahversorgungszentren erfahren ist. Unser Team ist sehr effizient, wenn es darum geht, mit geringen Mitteln in die Modernisierung der Objekte zu investieren, um sie zu einladenden Orten der Begegnung zu machen.

Vor einigen Jahren erwarben wir in Atlanta ein ähnliches Objekt namens Parkaire Landing. Am Wochenende gehe ich gerne mit meinen kleinen Töchtern in den dortigen Trampolinpark. Außerdem besuche ich die Immobilie oft, um all die beeindruckenden Veränderungen zu bewundern, die unser Team an der Immobilie vorgenommen hat: gemalte Wandbilder, eine tolle Beschilderung und interessante neue Mieter. Es ist zu einem Shoppingcenter geworden, in dem man am liebsten den ganzen Tag verbringen und einkaufen möchte. Und ich weiß, dass unser Team sowohl für Tamarac Town Square als auch für Fountain Oaks ähnliche Veränderungen vornehmen wird.

Wir sprechen häufig davon, dass Immobilien Teil ihrer jeweiligen Nachbarschaft sind. Deshalb achtet Jamestown sehr darauf, diese Immobilien so zu verbessern, dass sie nicht nur für unsere Investoren, sondern auch für die Mieter, die dort kleine Geschäfte betreiben, und für die Kunden und Besucher, die in diese Immobilien kommen, einen Mehrwert haben. Ich bin stolz darauf, dass ich bei vielen dieser Immobilien eine Rolle gespielt habe.