Jan Kuhn ist seit Oktober 2023 Leiter Fondsmanagement bei Jamestown
Jamestown News
20 Februar 2025
„Eine deutliche Belebung der Marktdynamik“ – Jan Kuhn über die Investitionschancen im US-Immobilienmarkt
Jan Kuhn, Leiter Fondsmanagement bei Jamestown, spricht im Interview über die aktuelle Marktdynamik im US-Immobilienmarkt und die wichtigsten Einflussfaktoren – von Zinssenkungen über makroökonomische Entwicklungen bis hin zu regionalen Investitionsschwerpunkten. Er erklärt, warum der Sun Belt weiterhin im Fokus steht, welche Strategien Jamestown bei der Objektauswahl verfolgt und welche Rolle Placemaking sowie Nachhaltigkeit für den langfristigen Erfolg spielen.
Herr Kuhn, welche Entwicklungen erwarten Sie für den US-Immobilienmarkt im Jahr 2025?
2025 wird mit Sicherheit ein spannendes Jahr für den US-Immobilienmarkt. Bereits zum Ende des vergangenen Jahres haben wir eine deutliche Belebung der Marktdynamik gesehen. Ein Grund dafür war die Entscheidung der Federal Reserve, die Leitzinsen im zweiten Halbjahr 2024 in drei Schritten, um insgesamt einen Prozentpunkt zu senken. Auch wenn dieser Schritt erwartet wurde, hatte er einen positiven Effekt auf den Immobilienmarkt.
Besonders entscheidend für die weitere Entwicklung werden die makroökonomischen Rahmenbedingungen sein – Inflation, Wirtschaftswachstum und Arbeitsmarktdaten. Trotz der angekündigten Zollerhöhungen der Trump-Regierung gehen viele Ökonomen davon aus, dass das starke US-Wirtschaftswachstum keinen nennenswerten Dämpfer erhalten wird.
Welche Regionen stehen aktuell besonders im Fokus Ihrer Investitionen?
Wir konzentrieren uns auf die südöstlichen Bundesstaaten der USA, insbesondere Georgia und Florida. Aber auch andere Staaten entlang des Sun Belts, von Texas bis nach North und South Carolina, sind für uns interessant. Dort haben wir in den letzten Jahren ein starkes Bevölkerungswachstum beobachtet, das neue Investitionschancen mit sich bringt.
Wie identifizieren Sie geeignete Objekte für Ihre Investments?
Unser erfahrenes Akquisitionsteam in den USA verfügt über ein exzellentes Netzwerk und erstklassige Marktkontakte. Wir sind im US-Immobilienmarkt stark vernetzt und bei vielen Eigentümern als zuverlässiger Partner bekannt. Dadurch werden wir nicht nur bei klassischen Vermarktungsprozessen als Interessent berücksichtigt, sondern erhalten oft auch gezielte Objektangebote, die nicht öffentlich vermarktet werden. Umgekehrt suchen wir aktiv nach passenden Objekten und sprechen Eigentümer direkt an. Besonders interessieren uns Immobilien mit ungenutztem Wertsteigerungspotenzial, sei es durch strategische Repositionierung, Umnutzung oder bauliche Verbesserungen.
Welche Rolle spielt Ihre Placemakingstrategie dabei?
Placemaking ist ein zentraler Bestandteil unserer Strategie. Dabei geht es darum, das von uns erkannte Wertsteigerungspotenzial zu heben und die Immobilie durch gezielte Maßnahmen aufzuwerten. Das kann von kleinen Renovierungen bis hin zu umfassenden Repositionierungen oder Umbaumaßnahmen reichen. Unser Ziel ist es, die Qualität unserer Immobilien nachhaltig zu erhöhen und ihre Attraktivität für Mieter und Nutzer langfristig zu steigern.
Welche Rolle spielen Ankermieter in Ihrem Konzept?
Das hängt stark von der Art der Immobilie ab. Ein stabiler, großer Mieter ist natürlich immer vorteilhaft, da er für eine konstante Einnahmequelle sorgt. Besonders bei Einzelhandelsimmobilien spielen Ankermieter eine zentrale Rolle, da sie die Frequenz in einem Objekt erhöhen. Ein gutes Beispiel sind Lebensmitteleinzelhändler in unseren Nahversorgungszentren: Sie ziehen Besucher an, wovon die übrigen Geschäfte und Dienstleister im Objekt profitieren.
Im Bürosektor gibt es diesen Effekt weniger stark. Zwar können große Mieter eine Signalwirkung für andere Unternehmen haben, insbesondere für Dienstleister aus der gleichen Branche. Allerdings ist hier eine Diversifikation der Mieterstruktur wichtiger, um eine zu starke Abhängigkeit von einzelnen Großmietern zu vermeiden.
Lebendiger Treffpunkt dank Placemaking: Das Shoppingcenter Polo Club Shops in Boca Raton
Wie lange dauert der Prozess von der ersten Interessensbekundung bis zum tatsächlichen Kauf?
Das variiert stark. In der Regel dauert ein Ankaufprozess etwa zwei bis drei Monate. In Einzelfällen kann es auch schneller gehen. Uns ist jedoch besonders wichtig, dass wir im Vorfeld eine detaillierte Prüfung der Immobilie durchführen, um die gewonnen Erkenntnisse in die Verhandlungen und letztlich die Kaufentscheidung einfließen zu lassen.
Wie sehen Sie das Thema Nachhaltigkeit im Vergleich zwischen Europa und den USA?
Ein großer Unterschied liegt in der Regulierung. In Europa haben wir eine Vielzahl an gesetzlichen Vorgaben auf nationaler und EU-Ebene. In den USA gibt es weniger regulatorische Eingriffe, aber das bedeutet nicht, dass das Thema weniger relevant ist. Nachhaltigkeit wird zunehmend auch in den USA ein wirtschaftlicher Faktor.
Letztlich wird sich Nachhaltigkeit durchsetzen, wenn sie wirtschaftlich sinnvoll ist. Weniger Energieverbrauch bedeutet geringere Kosten für Mieter, wodurch die Attraktivität einer Immobilie steigt. Auch wenn das Thema in den USA weniger prominent in den politischen Diskussionen ist, setzen viele Unternehmen bereits auf nachhaltige Energien, weil sie schlichtweg günstiger sind.
Wann entscheidet sich Jamestown für den Verkauf einer Immobilie?
Wir veräußern Objekte grundsätzlich dann, wenn wir die von uns definierte Investitionsstrategie erfolgreich umgesetzt haben. Das bedeutet: Repositionierung abgeschlossen, Leerstand reduziert, Objekt stabilisiert. Aber auch das Marktumfeld ist ein entscheidender Faktor. In den letzten Jahren waren Verkaufsentscheidungen schwieriger, da Kaufpreisvorstellungen von Käufern und Verkäufern aufgrund des gestiegenen Zinsniveaus oft weit auseinanderlagen. Doch das ändert sich momentan wieder. Es wäre zu früh, um Verkäufe im großen Stil vorzunehmen, aber für ausgewählte Objekte kann man durchaus gute Verkaufspreise erzielen.
Wie wichtig ist das Team von Jamestown für den Erfolg?
Unser voll integriertes Investment-Management-Modell ist ein entscheidender Wettbewerbsvorteil. Wir decken die gesamte Wertschöpfungskette intern ab, was uns eine größere Unabhängigkeit gibt und uns deutlich von vielen anderen Marktteilnehmern unterscheidet. Unsere Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter zeichnen sich durch eine unternehmerische Denkweise aus und arbeiten im Team konsequent auf die Umsetzung unserer langfristigen Ziele und der jeweiligen Investitionsstrategie hin.
