„Chance auf einen echten Käufermarkt“: Interview mit Fabian Spindler

Hohe Inflation, rasch steigende Zinsen und volatile Märkte: Die vielen Krisen stellen Privatanleger und professionelle Investoren vor große Herausforderungen. Im Interview erläutert Fabian Spindler, Geschäftsführer der Jamestown US-Immobilien GmbH, wie es aktuell um den US-Immobilienmarkt steht und welche Chancen er für die Zukunft sieht.

Herr Spindler, wie bewerten Sie die derzeitige wirtschaftliche Lage in den USA?

Die US-Wirtschaft ist 2022 – trotz hoher Inflation und steigender Zinsen – preisbereinigt um immerhin 2,1 Prozent gewachsen. Noch ist die Rezessionsgefahr zwar nicht vollständig gebannt, der Internationale Währungsfonds (IWF) rechnet für 2023 jedoch mit einem leichten Wachstum der amerikanischen Wirtschaftsleistung. Das liegt bei einem Plus von 1,4 Prozent – für die Eurozone prognostiziert der IWF 0,7 Prozent und für Deutschland gerade einmal 0,1 Prozent. Im Vergleich stehen die USA also gut da. Das zeigt auch der Blick auf die Fundamentaldaten: Die Arbeitslosigkeit in den USA ist so niedrig wie seit den Sechzigerjahren nicht mehr. Allein im Januar wurden 517.000 neue Jobs geschaffen, die Konsumlaune hat sich deutlich aufgehellt. Zudem wächst die Bevölkerung stetig. Bis Ende 2060 soll sie um rund 67 Millionen auf etwa 405 Millionen steigen.

Was bedeuten Inflation und steigende Zinsen für den US-Immobilienmarkt?

Die drastischen Leitzinserhöhungen seit Anfang 2022 haben sich selbstverständlich auch auf den Immobilienmarkt ausgewirkt: Die Hypothekenzinsen haben sich teilweise verdreifacht, wodurch sich die Fremdfinanzierungsmöglichkeiten verschlechtert haben. Bei vielen Immobilien mussten daher die Erwartungen hinsichtlich des künftigen Ertragsüberschusses deutlich gesenkt werden. In den vergangenen Monaten war das Transaktionsvolumen deshalb sehr niedrig, da sich Käufer und Verkäufer nicht auf einen Preis einigen konnten. Das dürfte sich aber schon bald ändern – auch weil einige Eigentümer aufgrund der schlechteren Zinskonditionen unter Verkaufsdruck geraten werden. Ich gehe daher davon aus, dass immer mehr Verkäufer ab Mitte 2023 die gesunkenen Preise akzeptieren werden und dann wieder mehr Bewegung in den Markt kommt.

Die aktuelle Marktlage hat also auch Vorteile?

Absolut. Zum ersten Mal seit einem Jahrzehnt haben wir wieder die Chance auf einen echten Käufermarkt bei US-Immobilien – mit entsprechend vielfältigen Opportunitäten.

Der US-Immobilienmarkt gilt gemeinhin als sehr schnell. Wer ein geeignetes Objekt im Blick hat, sollte nicht lange fackeln. Wie bereitet sich Jamestown auf die von Ihnen antizipierten Chancen am Markt vor?

Unser neuer Fonds Jamestown 32 ist seit November 2022 im Vertrieb. Wir sind also schon jetzt dabei, Eigenkapital einzusammeln, um bei den zu erwartenden Einkaufschancen schnell zugreifen zu können. 

Die Anleger des Jamestown 32 können von den Einstiegschancen am US-Immobilienmarkt profitieren. Aber was bedeutet die Marktlage für Anleger bestehender Fonds?

Die derzeitige Marktlage ist herausfordernd, ohne Frage. Zu betonen ist aber auch, dass unsere Fonds unterschiedlich stark betroffen sind. Neben dem Standort und der Nutzungsart spielen hier zahlreiche weitere objektspezifische Faktoren eine Rolle, etwa Fremdkapitalquote, Zinsbindung, Vermietungsstand und Mietlaufzeiten. Während Jamestown 29 und Jamestown 30 derzeit stärker von den Herausforderungen betroffen sind, verläuft die Bewirtschaftung bei Jamestown 31 insgesamt plangemäß. Der Co-Invest 5 wiederum ist bereits jetzt ein Erfolg – und es stehen noch weitere Rückflüsse für die Anleger aus. Auch wenn sich die Situation der einzelnen Fonds aktuell unterschiedlich darstellt, sind wir grundsätzlich von der Werthaltigkeit aller Portfolios überzeugt. Wichtig ist weiterhin, dass wir bei jedem Objekt ganz individuell prüfen, wie wir die Ertragskraft durch eine aktive Wertschöpfung steigern können.

Was genau verstehen Sie unter aktiver Wertschöpfung – und wie kann sie im aktuellen Marktumfeld helfen?

Bei uns hat sich die Strategie bewährt, in solche Immobilien zu investieren, die erhebliche Wertsteigerungspotenziale aufweisen. Etwa indem bislang ungenutzte Flächen aktiviert werden oder indem wir Gebäude so gut repositionieren, dass sie neue Strahlkraft auf das ganze Viertel ausüben. Ein modernes Immobilienmanagement spricht dabei vom „Placemaking“, das aus Immobilien Orte der Begegnung macht, die ihre Besucher immer wieder aufs Neue anziehen und begeistern. Außerdem ist für uns die öffentliche Wahrnehmung wichtig, also den Immobilien Aufmerksamkeit zu verschaffen. Dies erreichen wir durch Kunst und Design oder mit einzigartigen Food Hall Konzepten. Am Ende ist das Ziel attraktive Orte für Mieter und Besucher zu schaffen. Je besser die Wertschöpfungsmaßnahmen gelingen, desto unabhängiger macht sich das Immobilieninvestment von den großen Markttrends. Denn dann lässt sich der Nettomietüberschuss der Objekte steigern – trotz Herausforderungen am Markt.

Wie sieht die aktive Wertschöpfung bei Jamestown ganz konkret aus?

Bei einem gemischt genutzten Objekt haben wir ehemalige Büroflächen in – stark nachgefragte – Laborflächen umgewandelt. Bei einem anderen Objekt prüfen wir, ob wir Büros in Wohnraum umwandeln können. Und bei einem Mietwohngebäude haben wir eine Terrasse, zu der mehrere Parteien Zugang hatten, so umgestaltet, dass die angrenzenden Wohnungen nun private Terrassen haben – was nach kurzer Zeit zur Vollvermietung der Wohnungen geführt hat. Bei vielen größeren, gemischt genutzten Immobilien finden auf den bislang ungenutzten Freiflächen außerdem verschiedenste Veranstaltung statt, wie Wochenmärkte, Sportveranstaltungen oder Workshops und andere Live-Events.

Zurück zu Jamestown 32: Wie sieht die Anlagestrategie des neuen Fonds aus?

Wie bei den Vorgängerfonds halten wir auch bei Jamestown 32 an unserer bewährten Strategie fest, vorwiegend in hochwertige, vermietete Einzelhandels-, Büro- und Mietwohnobjekte zu investieren. Der Fokus wird auf Bestandsimmobilien mit Entwicklungspotenzial liegen. In den vergangenen Jahrzehnten haben wir eine enorme Expertise im Bereich der Neupositionierung und Wertsteigerung solcher Objekte erworben. Diese Expertise wollen wir auch bei dem neuen Fonds nutzen, insbesondere auch deshalb, weil wir uns dadurch – wie oben schon erwähnt – unabhängiger von eventuellen Marktschwankungen machen. Hinsichtlich der Investitionsstandorte bleiben wir unserer bewährten Strategie ebenfalls treu und fokussieren uns auf die wichtigsten US-Metropolen, den „Sun Belt“ sowie bedeutende Großräume der US-Küstenstaaten. Der Anlagezeitraum beträgt, wie bei Jamestown üblich, sieben bis zwölf Jahre.

Nachhaltigkeit und ESG-Kriterien werden auch in der Fondsbranche immer wichtiger. Was tut Jamestown für mehr Nachhaltigkeit im Portfolio?

Für uns ist das Thema Nachhaltigkeit kein neuer Trend. Wir prüfen schon seit über einem Jahrzehnt sehr genau, wie wir unsere Immobilien klimafreundlicher machen können. Grüne Mietverträge gehören bei uns zum Standard. Zudem optimieren wir fortlaufend den Energieverbrauch unserer Immobilien, auch mit Hilfe neuer digitaler Technologien. Wir installieren Solaranlagen und Regenwasserfiltersysteme, stellen Leihfahrräder und E-Ladestationen bereit. Bei dem Objekt Ponce City Market (Co-Invest 5) entsteht aktuell ein Bürogebäude aus Holz, das Objekt Levi’s Plaza ( Jamestown 31) soll bis 2025 klimaneutral sein. All diese Maßnahmen kommen übrigens nicht nur der Umwelt und künftigen Generationen zugute, sondern auch unseren Anlegern: Die Nachfrage nach nachhaltigen Immobilien wächst rasant, das wirkt sich nicht nur positiv auf die erzielbaren Mieten, sondern natürlich auch auf die Verkaufspreise aus.