Asset Manager und Property Manager: Wer macht was?

Wer über einen geschlossenen Fonds in Immobilien investieren möchte, wird früher oder später auf zwei Anglizismen stoßen: „Asset Management“ und „Property Management“. Sowohl der Asset Manager als auch der Property Manager sind essenziell für den Erfolg einer gewerblichen Immobilieninvestition. Doch was genau sind ihre Aufgaben? Darum geht es in diesem Artikel.

Asset Manager: Definition und Aufgaben

Die deutsche Bedeutung des Begriffs „Asset Manager“ lautet „Vermögensverwalter“. Aufgabe des Asset Managers ist es, das Vermögen von institutionellen Investoren und Privatanlegern zu verwalten. Konkret bedeutet das: Das Asset Management trifft Anlageentscheidungen und investiert, dass ihm anvertraute Kapital, um einen Vermögenszuwachs für die Anleger zu erzielen.

In der Immobilienwirtschaft kümmert sich der Asset Manager speziell um das Immobilienportfolio. Eine ausführliche Definition liefert die Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung. Sie beschreibt die Tätigkeit eines Asset Managers als „das strategische und ergebnisorientierte Vermögens- beziehungsweise Wertschöpfungsmanagement eines Immobilienbestandes auf Einzelobjektebene im Interesse des Eigentümers.“

Die wichtigste Aufgabe des Asset Managers ist der operative An- und Verkauf von Immobilien sowie das Transaktionsmanagement entlang der Investment- und Portfoliostrategie. Darüber hinaus ist das Asset Management für die Überwachung und Weiterentwicklung des betreuten Bestandes zuständig und führt Markt- und Standortanalysen durch. Ziel dabei ist neben dem Vermögenszuwachs auch die Minimierung des Risikos, die durch eine Risikosteuerung des gesamten Immobilienbestandes erreicht wird (etwa durch die Streuung auf unterschiedliche Standorte oder Nutzungsarten wie Einzelhandel, Büro und Wohnen).

Der Quarterback der Investmentstrategie

Jamestown selbst bezeichnet das Asset Management gerne als „Quarterback“ der Investmentstrategie. Beim American Football ist der Quarterback die wohl wichtigste Position. Denn als Spielgestalter entscheidet er ganz maßgeblich darüber, welche Strategie das Team fährt. Nicht selten machen die Zuschauer Sieg und Niederlage der gesamten Mannschaft an seiner Leistung fest. Wie der Quarterback ist auch der Asset Manager ganz wesentlich für den Erfolg eines Portfolios zuständig. Denn das Asset Management setzt die Investmentstrategie um und gibt die entscheidenden Impulse, um Änderungen an der Strategie vorzunehmen.

Zwar ist häufig von „dem Asset Manager“ die Rede. In aller Regel handelt es sich aber um ein großes Team an Asset Managerinnen und Asset Managern, denn die Aufgaben und Tätigkeiten sind viel zu vielfältig, um sie von nur einer Person durchführen zu lassen. Bei Jamestown beispielsweise kümmert sich ein Team von über 160 Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern um das erfolgreiche Asset Management des gesamten Immobilienbestandes.

Der Property Manager: Definition und Aufgaben

Damit das Asset Management erfolgreich agieren kann, ist er unabdingbar: der Property Manager. Ins Deutsche übersetzt bedeutet „Property Management“ so viel wie „Hausverwaltung“. Die Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung definiert die Aufgaben wie folgt: „Property Management ist die performanceorientierte Bewirtschaftung eines Objektes nach ökonomischen Grundsätzen“, und zwar „treuhänderisch für den Eigentümer“.

Der Property Manager kümmert sich darum, dass die Immobilie renditeoptimiert bewirtschaftet wird, indem er unter anderem die Ausgaben eindämmt, Risiken minimiert und dafür sorgt, dass die Mieter zufrieden sind und ihre Mietverträge verlängern. Zu den Kernaufgaben zählt entsprechend auch die Betreuung der Mieter und anderer Objektnutzer, das operative Vermietungs- und Mietvertragsmanagement sowie die Überwachung und Umsetzung der Asset-Management-Strategie auf Objektebene. Zudem kümmert sich das Property Management um Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen am Gebäude.

Internes Property Management als Erfolgsfaktor

Das Property Management kann entweder als externer Dienstleister beauftragt werden oder der Immobilieneigentümer kann auf ein eigenes, internes Property-Management-Team zurückgreifen. Gerade für Fondsgesellschaften mit einem großen Immobilienbestand ist ein internes Property Management oft die bessere Wahl. Denn so kann gewährleistet werden, dass keine Interessenkonflikte zwischen Asset Management und Eigentümer entstehen und alle Beteiligten an einem Strang ziehen – und das nicht zuletzt zum Wohle der Anleger. Asset Management und Property Management können außerdem viel enger zusammenarbeiten und die Arbeit der Hausverwaltung besser auf die gesamte Portfolio-Strategie abstimmen. Auch das wirkt sich in aller Regel positiv auf die Performance des gesamten Investments aus.