Aktives Asset Management: Wesentlicher Faktor bei der Wertsteigerung von Immobilien.
Jamestown News
26 März 2024
Aktives Asset Management: Wertschöpfung auf lange Sicht
Wer erfolgreich in eine größere Immobilie wie ein Einkaufszentrum oder einen Büroturm investieren möchte, benötigt ein erfahrenes und vor allem aktives Asset Management. Wir erläutern, was es damit auf sich hat und warum das aktive Asset Management für den Erfolg einer Immobilieninvestition so entscheidend ist.
Das Asset Management: Definition und Aufgaben
Aufgabe eines Asset Managers (deutsch „Vermögensverwalter“) ist es, das Vermögen von institutionellen Investoren und Privatanlegern zu verwalten und einen Vermögenszuwachs zu erzielen. Übertragen auf Immobilien geht es beim Asset Management um die optimale Immobilienbewirtschaftung und -wertschöpfung: Das Asset Management kümmert sich um die Vermietung und die Verwaltung von ganzen Objekten oder einzelnen Flächen und es zielt darauf ab, die Erträge zu maximieren und die Rentabilität der Immobilien zu steigern. Grundsätzlich gilt dabei: Je „aktiver“ das Asset Management vorgeht, desto erfolgreicher ist es. Doch was bedeutet aktives Asset Management konkret?
Strategische Wertschöpfung durch aktives Asset Management
Das passive Asset Management zielt darauf ab, mit möglichst geringem Aufwand laufende Erträge – insbesondere durch Mieteinnahmen – zu generieren. Die Wertsteigerung der Immobilie hat dabei eine untergeordnete Rolle. Anders beim aktiven Asset Management: Das aktive Asset Management betont die kontinuierliche und strategische Optimierung von Immobilien, um nicht nur die laufenden Erträge zu erhöhen, sondern auch den Wert der Immobilie zu steigern, um sie am Ende des Investitionszeitraums mit Gewinn veräußern zu können. Um das zu erreichen, stehen dem Asset Management eine Reihe von Maßnahmen zur Verfügung. Entscheidend ist, dass jede Immobilie schon vor dem Ankauf daraufhin analysiert wird, welche Maßnahmen bei ihr angewendet werden können und wo noch ungenutzte Optimierungspotenziale bestehen. Hierbei arbeitet der Asset Manager eng zusammen mit der Akquisition Abteilung und stellt im Wesentlichen sechs Bereiche auf den Prüfstand.
Flächenpotenzial
Ungenutzte oder nicht effizient genutzte Flächen können ein wirtschaftlich erhebliches Potenzial darstellen. Unter Berücksichtigung des Baurechts und der Einbeziehung der lokalen Baubehörden klärt das Asset Management, welche Um- oder Ausbaumöglichkeiten bestehen. So können beispielsweise neue Park- und Grünflächen angelegt werden, um die Aufenthaltsqualität zu verbessern, oder es können neue Parkplätze geschaffen werden und durch die Parkraumbewirtschaftung zusätzliche Einnahmen generiert werden. Eine weitere Möglichkeit besteht darin, bisher wenig genutzte Nutzflächen in Mietflächen umzuwandeln oder Flächen nachzuverdichten. So können auf bestehenden Flächen zusätzliche Wohn-, Büro- oder Einzelhandelsflächen entstehen.
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Vermietung
Um möglichst stabile Mieteinnahmen zu erzielen, strebt das aktive Asset Management eine ausreichende Streuung der Mieterstruktur unter anderem hinsichtlich Anzahl, Vertragslaufzeiten und Branchen an. Auch der proaktive Austausch mit den Mietern und ein rasches Reagieren auf Probleme ist eine wichtige Aufgabe des Asset Managements. Denn Servicequalität und Mieterzufriedenheit sind wesentliche Aspekte, um attraktive Mieter an die Immobilie zu binden und Kosten durch häufige Mieterwechsel zu vermeiden. Grundsätzlich gilt: Wer näher am Mieter ist, erfährt vieles früher und kann besser auf die jeweiligen Anforderungen und Bedürfnisse eingehen und die Mieterzufriedenheit auf diese Weise stets hoch halten.
Nachhaltigkeit
Nachhaltigkeit bei Immobilien ist kein Modethema. Insbesondere Bestandsobjekten können durch gezielte Maßnahmen erheblich klimafreundlicher und ressourcenschonender bewirtschaftet werden. Sogenannte „grüne“ Mietverträge fördern beispielsweise die Nachhaltigkeit, indem sie die Mieter durch vertragliche Vereinbarungen und Anreize dazu animieren, Energie und Wasser sparsamer zu nutzen, Abfälle zu vermeiden, sorgfältiger zu recyceln und insgesamt auf ein nachhaltigeres und zukunftsorientiertes Verhalten zu achten. Auch mithilfe von „smarten“ Gebäudebetriebssystemen und Tools, die Big Data und Künstliche Intelligenz nutzen, können CO₂-Emissionen und Wasserverbrauch deutlich reduziert werden. Maßnahmen wie diese nutzen jedoch nicht nur der Umwelt: Sie führen auch zu erheblichen Einsparungen der Betriebskosten. Zudem besitzen besonders nachhaltige Gebäude einen Wettbewerbsvorteile bei der Vermietung und der späteren Vermarktung.
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Bewirtschaftung
Im Sinne der Kostenminimierung überprüft das Asset Management fortlaufend alle objektrelevanten Verträge, beispielsweise für Gebäudereinigung, -versicherung oder Energieversorgung. Außerdem prüft das Asset Management, ob Renovierungs- und Instandhaltungsarbeiten erforderlich sind, um die Qualität der Immobilie zu erhalten beziehungsweise zu verbessern. Dafür analysiert es Projektbudgets, holt Kostenangebote ein, steuert externe Dienstleister und stellt eine kostengünstige Ausführung und Qualität der Arbeit sicher.
Standort
Die Lage einer Immobilie lässt sich selbstverständlich nicht verändern. Allerdings können Immobilieninvestoren gemeinsam mit lokalen Behörden, anderen Marktteilnehmern und nicht zuletzt den Anwohnern stadtplanerische Maßnahmen anstoßen und umsetzen, um den Standort langfristig aufzuwerten. Hierzu zählen beispielsweise die Einrichtung verkehrsberuhigter Bereiche oder Umgestaltung und Bau öffentlicher Grünanlagen und Plätze. Und: Auch die Revitalisierung der Immobilie selbst kann sich positiv auf die Nachbarschaft auswirken, indem etwa neue Jobs und neue Möglichkeiten der Freizeitgestaltung geschaffen werden. So kann die Aufwertung einer Immobilie zur Aufwertung des gesamten Quartiers führen – und diese wiederum zur Wertsteigerung des Investitionsobjekts.
Aufwertung der Nachbarschaft: Die Revitalisierung von Industry City wirkt sich positiv auf das gesamte Quartier aus.
(Neu-)Positionierung
Zum aktiven Asset Management gehört außerdem, die Immobilie richtig am Markt zu positionieren. Denn die positive Wahrnehmung einer Immobilie von potenziellen Nutzern, Maklern und anderen Marktteilnehmern trägt erheblich zur erfolgreichen Vermietung und späteren Vermarktung bei. Im Vordergrund steht bei der Positionierung eine aktive Öffentlichkeitsarbeit, die darauf abzielt, die Immobilie zu einer eigenen Marke aufzubauen, ihre Alleinstellungsmerkmale zu betonen und auch die Vorteile des Standortumfelds positiv hervorzuheben. Bei der Neupositionierung wiederum geht es darum, die bestehende Immobilie optimal an die aktuellen Anforderungen des Marktumfeldes anzupassen. Dabei kann das Asset Management zum einen eine Änderung oder Erweiterung der Nutzungsarten vornehmen, etwa indem Büros in Wohnungen oder Labor-Flächen umgewandelt werden oder ungenutzte Flächen aktiviert werden. Zum anderen sollte die Immobilie in den städtebaulichen und nachbarschaftlichen Kontext eingebunden werden, um so einen Ort mit Anziehungskraft und Strahlkraft auf das gesamte Quartier zu erschaffen.
Fazit
Aktives Asset Management geht weit über die reine Immobilienverwaltung hinaus. Stattdessen setzt es auf eine strategische Optimierung der Immobilie und ihrer Bewirtschaftung, um die Rentabilität zu erhöhen und ihren Wert langfristig zu steigern. Die Maßnahmen, die dem Asset Management dabei zur Verfügung stehen, sind vielfältig und reichen von der Betriebskostenoptimierung und Ressourceneinsparung über ein geschicktes Mietermanagement bis hin zur Flächenaktivierung und Neupositionierung. Wer diese Klaviatur an Maßnahmen richtig zu spielen weiß, hat gegenüber Wettbewerbern einen erheblichen Vorteil und kann die Ertragssituation auch in herausfordernden Zeiten positiv beeinflussen.
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